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    房地產企業成本核算問題與對策

    在房地產行業競爭力不斷加大的情況下,各大企業紛紛加強了對會計成本的控制。科學合理的會計成本核算是能直接客觀反映房地產企業財務管理、經營成效以及市場經濟效益的有效手段,換言之,規范化的會計成本核算有助于房地產企業迅速健康的發展。

    一、房地產企業成本核算的現狀及存在的問題

    (一)成本核算對象的建立缺乏統一性。一方面由于房地產企業的開發產品本身就具有規模大、形態多樣化、周期長等復雜性的特點,這些客觀因素的存在讓房地產成本核算對象難以統一;另一方面就實際操作情況而言,大多數房產企業都采用分期滾動開發產品的形式,因為房產產品的開發要涉及到獲得土地使用權、規劃設計、工程施工、竣工驗收和物業管理等多個環節的工作,而面對較大范圍的土地,要保證開發管理工作鏈接的緊密性,尤其是人力、物力和財力上的跟進與支持,目前最好的方式就是實施分期滾動開發,這樣才能避免產品開發期限被延長。而分期滾動開發就極大的影響了成本核算對象的統一性[1]。(二)會計成本費用歸類缺乏合理性。成本費用的歸類效果會在很大程度上影響房地產企業成本核算的準確性和嚴謹性,就目前大多數房地產在會計成本歸類上缺乏合理性,具體表現在以直接成本和間接成本對所有費用進行隨意劃分,房地產企業過于重視企業整體的會計成本核算,忽視了對成本費用進行項目分項,因此時常出現總成本投入與實際情況不吻合的情況。(三)會計成本核算周期不穩定。從客觀上講,成本核算需要按照嚴格的生產周期進行,這樣才能保證企業及時準確的得知經營利潤以及需要繳納的稅金,進而對已有的經營業績作出科學評價。但就當前實際情況而言,很多房產項目在竣工驗收后都為及時的進行竣工結算,擾亂了開發項目的結算周期[2]。加之房產企業過多的重視工程決算,對項目結算報以忽視的態度,這些方方面面的原因都導致了會計核算周期不穩定。(四)忽視開發項目決算。將過多關注放在工程決算方面,而忽略了項目的結算是在房地產企業普遍存在的問題。由于工程決算都是在施工完成后開展的,有明確的時間點,不容易出現拖延的情況,但項目決算涉及多種配套設施的建設問題,這些建設內容的延遲是導致項目決算久拖不決的主要原因。這嚴重影響成本、利潤、企業所得稅和土地增值稅的計算,且涉稅風險較大。

    二、改善房地產企業成本核算的對策

    (一)確定并統一成本核算對象。就房地產開發產品本身性質而言,是具有多樣性和復雜性的,加之被廣泛應用的分期滾動開發產品的方式有進一步強化了產品的多樣化特征。針對這種情況企業需要確定好認定成本核算對象的標準和原則,在項目開發前期就提前做好調查工作,全面深入的了解核算對象,保證成本對象的統一性。對于開發量較大的情況,需要企業對核算對象進行同質或者同類的分類處理。只有在清晰的確立要求和原則下,才能明確的劃分成本核算對象,從而提高成本核算效率。(二)調整會計成本核算費用整理工作。將直接與間接成本的分類法應用于成本核算費用整理中從理論上是正確的,但就實際上的實施情況而言,這樣的分類法不夠注重細節,大量實踐也證明了這樣的做法后期會出現諸多問題影響到成本核算的整體質量。對此企業除了要進一步強化直接、間接的成本分類法以外,還需通過建立對應的標準來將成本核算類型做細化處理,既有細節分類也有整體分類,這樣的方式才能保證成本核算工作能靈活的應用合理的方法對多種項目進行成本費用計算[4]。(三)明確企業成本核算周期。一方面需要相關部門建立并完善與房地產企業的會計成本核算有關的規章制度,保證后期工作的開展有法可依、有章可循;另一方面需要房地產企業就成本核算工作成立專門的工作小組,調整開展結算工作的時間,在開發工程項目還未完全竣工時,接近工程尾期就開始,專門設置一個“預提費用”擁有記錄項目尚未完工的工程,科目將預算支出費用計入開發成本,項目預算便能按計劃進行,成本核算周期一也能更為固定,降低核算的工作量,提高核算效率。(四)提高對項目竣工決算的重視度。由于影響項目竣工的因素太多,導致很多企業對于項目決算的時間都拖得很嚴重。對于這種現象,可以使用與明確核算周期一樣方式,設置“預提費用”會計科目來記錄尚未完工的工程預算成本,保證了工程能按照項目預算如期進行,只需在項目竣工后根據實際支出調整項目成本即可[5]。而對于項目竣工后的成本轉結核算,需要根據成本核算對象多歸集的一切費用來計算,在遵循權責發生制原則下,計提與之對應的成本費用,在結轉完所有實際總成本后,再分別計算各個獨立核算對象的成本明細。

    三、結論

    總而言之,房地產企業的會計成本核算工作是一個長期又艱巨的任務,對會計人員的職業判斷力和必須具備的業務知識水平有著較高的要求。影響房產企業成本核算的因素有很多,但只要抓住重點進行對癥下藥,還是能取得一定的工作成效,進而提高會計信息質量的。

    參考文獻:

    [1]劉紅元.房地產成本核算與成本控制措施[J].建筑建材裝飾,2016(2).

    [2]田雯,葉昀昊.房地產項目成本核算的若干問題探討[J].中州建設,2017(15):76-77.

    作者:張詠梅 單位:杭州同邁科技有限公司

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