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    投資性房地產公允價值計量分析

    [摘要]公允價值模式計量投資性房地產更能體現財務信息相關性和及時性,但是在上市公司中,只有少數采用公允價值模式計量投資性房地產,本文從投資性房地產的不同計量方式出發,分析其對企業資產負債表、所有者權益變動表、利潤表以及遞延所得稅的影響,探討公允價值計量模式與成本模式相比的不同,分析上市公司不使用公允價值模式計量的原因。

    [關鍵詞]投資性房地產計量;公允價值模式;成本模式

    1投資性房地產采用公允價值計量模式的政策基礎

    1.1投資性房地產的確認。投資性房地產是指持有為賺取租金或資本增值,或兩者兼有的房地產或土地使用權。投資性房地產應能單獨計量出售。其包括已出租的土地使用權、持有準備升值轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。1.2公允價值計量模式。根據國際財務報告準則(IFRS13)規定,公允價值是基于市場的計量,而不是基于特定主體,其定義公允價值為在計量日的有序交易中,市場參與者出售資產所能收到的價格或轉移負債將支付的對價。1.3我國與國際會計準則的規定。由于經濟全球化的發展,會計準則趨同已經成為一種發展趨勢。國際會計準則(IAS40———投資性房地產)與中國企業會計準則(CAS3———投資性房地產)都允許企業選擇成本模式或公允價值模式計量投資性房地產。不同的是,國際會計準則要求以成本為計量基礎的企業在財務報表附注中披露,并解釋說明企業沒有采用公允價值模式的原因;中國會計準則并沒有相關的規定。

    2影響投資性房地產公允價值的因素

    2.1公允價值的確認。由于市場差異性、公允價值取得方式不同,導致公允價值可靠程度不同,通常,公允價值分為三個層次:對相同資產在活躍市場上的報價;類似資產活躍市場中報價,相同資產非活躍市場報價;合理估計,即投資性房地產能夠給企業帶來的后續利益。2.2我國房地產交易市場的不穩定性。根據社科院發布的《中國房地產藍皮書》2018年,樓市調控將以“穩”為主,為住房制度改革和房地產長效調控機制建設營造穩定的市場環境,樓市緊縮調控與去庫存政策仍將并行不悖。熱點一、二線城市房地產市場明顯降溫,但供不應求的市場格局并未發生實質性轉向,房價仍存在一定上漲壓力,三四線城市市場熱度持續提升,房價、地價快速上漲,市場已經被充分“激活”。由此可見近期的房地產市場仍舊維持在增長狀態,但是后期的房地產市場有可能存在價格回落的風險,對于企業來講,房地產市場的波動會影響企業的投資性房地產的公允價值,企業在采用公允價值模式會需要花費更多的人工成本和時間成本,房地產市場公允價值的取得也存在不可靠性。

    3投資性房地產公允價值計量對企業財務的影響

    3.1對資產負債表的影響。投資性房地產由成本模式轉化為公允價值模式可增加企業的資產價值,使得企業的資產結構優化,降低企業的資產負債率。在轉化日當天,原本以成本模式計量的、相當于固定資產的投資性房地產按照其扣除累計折舊的賬面凈值轉出,以其轉化日當天的公允價值入賬,計入“投資性房地產—成本”賬戶,公允價值與賬面價值的正差額計入“其他綜合收益”,負差額直接計入“公允價值變動損益”。一般情況下,在轉化日當天會產生正差額,使得“其他綜合收益”與資產價值增加。根據資產負債率的計算公式(資產負債率=總負債/總資產×100%),企業的資產負債率會下降,從而使得企業從表面上有更加穩定的資產結構。在后續的計量過程中,公允價值的上升,同樣會導致資產的增加與資產結構的優化。在短期內,投資性房地產的公允價值呈上升態勢,投資性房地產公允價值的增加會導致投資性房地產資產負債表中的賬面價值上升,使企業的資產增加;同時,投資性房地產的公允價值變動計入“公允價值變動損益”,使得當期的利潤增加,并最終通過期末利潤結轉,使得所有者權益增加。因此,投資性房地產的后續計量也會影響到企業的資產結構,使得資產結構優化,從資產負債表來看,企業的發展穩定、運行良好。3.2對利潤表的影響。投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式,計入其他綜合收益的差額,并不影響企業當期的利潤額。但在后續計量中,公允價值變動計入公允價值變動損益,并最終進入利潤表,使企業利潤上升。公允價值模式與成本模式相比較,可將企業以后期間實現的利潤分期計入利潤表中,使企業利潤數據平穩,不因為投資性房地產的處置導致某年的利潤激增,使得企業的財務狀況更加穩定。以一處投資性房地產為例,假設該地產取得成本為X萬元。在成本模式下,假設其殘值為0,使用年限為Y,采用直線折舊法。在公允價值模式下,假設每年的公允價值為Xi,i=1-Y,在第n年將該投資性房地產按照當時的市場價值M處置,暫不考慮所得稅的影響。第i年:成本模式下,利潤影響值為-X/Y;公允價值模式下,利潤影響值為Xi-Xi-1;公允價值模式與成本模式相比,使得利潤多(Xi-Xi-1+X/Y)。截止到第i年,成本模式下,利潤累計影響額為-i×X/Y;公允價值模式下,利潤累計影響值為Xi-X;公允價值模式與成本模式相比,使得利潤累計多出(Xi-X+i×X/Y)。第n年:投資性房地產被處置;成本模式下,利潤為出售價格與賬面凈值之間的差額,即(M-X+nX/Y);公允價值模式下,利潤為(M-Xn);公允價值模式與成本模式相比,其利潤差額為(X-Xn-nX/Y)。到第n年投資性房地產被處置,公允價值模式與成本模式的利潤累計影響額均為(M-X)。可得出結論,投資性房地產后續計量中,公允價值模式下確認的利潤比成本模式下要多;投資性房地產被處置當期,成本模式確認的利潤比公允價值模式多;但當投資性房地產被處置時,無論是成本模式還是公允價值模式,其對利潤的累計影響都是相同的,即售價與取得成本之間的差額。因此,投資性房地產采用公允價值模式計量能使企業每年的利潤變動額比較穩定,不會出現成本模式下某年利潤激增的情況,起到利潤平滑作用,降低企業的利潤波動性,同樣使得企業減少因為處置投資性房地產使得某年轉虧為盈的可能性。3.3對所有者權益的影響。投資性房地產在由成本模式轉化為公允價值模式的過程后續計量中,通過利潤結轉使所有者權益中的盈余公積、未分配利潤增加。公允價值模式與成本模式相比,所有者權益增加。在投資性房地產處置當期,成本模式與公允價值模式相比,所有者權益的增加額更大,但是從投資性房地產取得到處置整個期間來看,無論是成本模式還是公允價值模式,其對所有者權益的累積影響都是相同的。3.4對企業遞延所得稅的影響。根據稅法的規定,公允價值變動損益屬于未實現的利得和損失,在計算企業所得稅時,不考慮公允價值的變化,這將導致投資性房地產的賬面價值與計稅基礎之間的差異。在目前中國房地產市場的大環境下,通常是賬面價值高于計稅基礎,這也就導致了應納稅暫時性差異,使得遞延所得稅負債增加,所得稅費用增加。例如:企業A于20X7年1月1日將成本為1500萬元,預計使用年限20年的投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式。在轉換之前已使用5年,企業基于直線法計提折舊,預計零殘值。企業可連續、可靠地獲得房地產的公允價值,企業A采用公允價值模式對該投資性房地產后續計量。認為稅法規定的折舊方法、折舊年限和凈殘值與會計準則一致。該項投資性房地產在1月1日的公允價值為1600萬元,在12月31日的公允價值為1800萬元。1月1日,投資性房地產的公允價值為1600萬元,該投資性房地產的計稅基礎為成本扣除稅法允許扣除的折舊額后的金額,即1125(1500-75×5)萬元,產生應納稅暫時性差異475萬元,貸方計入遞延所得稅負債118.75(475×0.25)萬元,借方計入其他綜合收益。該投資性房地產在20X7年12月31日的賬面價值為公允價值1800萬元,計稅基礎為1050(1500-75×6)萬元。該投資性房地產的賬面價值1800萬元與計稅基礎1050萬元之間產生了750萬元的暫時性差異,當期應計提遞延所得稅負債68.75(750×0.25-118.75)萬元,借方計入所得稅費用,貸方計入遞延所得稅負債。在成本模式下,雖然每年的折舊額可以從企業收入中扣除,導致所得稅額的下降,但是在最終處置投資性房地產時,會繳納高額的所得稅,使得最終成本模式和公允價值模式下的所得稅額相同。投資性房地產在公允價值模式下,通過對遞延所得稅負債的影響,將所得稅費用進行了分攤,使得企業的凈利潤水平更加平穩。在公允價值模式下,投資性房地產的最終處置不會導致企業所得稅費用的劇烈波動。

    4少數上市公司選用公允價值模式計量投資性房地產的原因

    筆者根據上海證券交易所網站信息披露板塊,搜集了2018年上市公司200家年度財務報告,在隨機抽取200家上市公司中,82家公司沒有投資性房地產,114家采用成本模式計量投資性房地產,只有4家上市公司采用公允價值模式,僅占有投資性房地產公司的3.3%。在所抽取的114家采用成本模式計量投資性房地產的上市公司中,有47家將固定資產轉入投資性房地產,有1家將土地使用權從無形資產轉入投資性房地產。4.1公允價值取得成本與審計費用。房地產市場具有不穩定性,企業的投資性房地產在房地產市場中價值取得具有很大的主觀性,相同市場中相同的投資性房地產在不同的企業中可能會存在不同的價值,可能會有很大的差距。一個企業獲取公允價值,需要聘請評估機構對投資性房地產的公允價值評估,與采用成本模式相比,每年都需要花費一定的評估費。當公司采用公允價值模式計量投資性房地產時,會增加會計師事務所審計業務所面臨的風險,增加審計師對公司利用投資性房地產公允價值變動進行盈余管理的疑慮,從而增加上市公司的審計費用。4.2企業納稅規劃與現金流。上市公司在采用成本模式計量投資性房地產時,按照稅法規定的折舊額可以降低當期的企業所得稅,同時可以減少企業現金的流出。在公允價值計量的情況下,稅基不承認公允價值變動,公允價值與計稅基礎間產生暫時性差異,形成遞延所得稅負債,導致企業的所得稅費用增加,無法享有投資性房地產折舊產生的納稅優惠。

    5結論

    采用公允價值計量的企業每年都會因為投資性房地產公允價值的變動而確認利潤。若企業運營困難,想要采用處置投資性房地產的方式獲得現金和利潤,公允價值模式下確認的利潤比成本模式下要低,此時企業采用成本模式計量投資性房地產的價值會使當期的利潤激增,易起到轉虧為盈的效果,掩蓋企業運營現狀。采用公允價值模式計量投資性房地產會在每年增加企業的利潤、資產和所有者權益,起到利潤平滑的作用,與成本模式相比,其更科學有效,體現會計信息的相關性、及時性。

    參考文獻

    [1]劉運國,易明霞.投資性房地產公允價值計量的價值相關性研究[J].稅務與經濟,2010(2):51-56.

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    [3]李莉.高級財務會計[M].大連:東北財經大學出版社,2016.會計研究58

    作者:孫麗 李莉 單位:青島理工大

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